⚠ Na získanie hypotéky musíte byť zamestnaný/á nepretržite aspoň 3 mesiace.
Výpočet podľa metodiky banky
Odpočet životného minima
1 dospelý284,13 €
Deti-
Príjem po odpočte ŽM-
Max. výška splátok (60 %)-
Zostatok po existujúcich záväzkoch-
Splátka pri overovacím úroku
-
Splátka pri reálnom úroku
-
Banka počíta maximálnu hypotéku pri vyššom overovacím úroku - aby overila, že ju zvládneš splácať aj pri vyšších úrokových sadzbách. Reálna mesačná splátka bude nižšia.
Metodika: Splátky všetkých dlhov max. 60 % z príjmu po odrátaní životného minima.
ŽM platné od 1.7.2025: 284,13 € / 1. dospelý · 198,22 € / ďalší dospelý · 129,74 € / dieťa.
Ako banka posudzuje bonitu?
Bonita je schopnosť splácať úver. Slovenské banky podľa predpisov NBS najprv od tvojho čistého príjmu odpočítajú životné minimum - od júla 2025 je to 284,13 € na prvého dospelého, 198,22 € na ďalšieho a 129,74 € na každé dieťa. Z výsledku môže ísť na splátky všetkých úverov maximálne 60 % (DSTI limit). Zároveň celkový dlh nesmie presiahnuť 8-násobok ročného príjmu (DTI limit). Banka použije prísnejší z oboch limitov.
Príklad: ak zarábate 1 800 € v čistom, ste sami a nemáte deti ani iné záväzky, banka odpočíta 284 € životné minimum a z výsledku 1 516 € povolí maximálne 60 % na splátku - teda 910 €. Pri sadzbe 4 % + 2 % stress test na 30 rokov vám to dáva maximálnu hypotéku približne 145 000 €. Presný výpočet mesačnej splátky a celkových nákladov nájdeš v hypotekárnej kalkulačke.
Čo je stress test a prečo znižuje bonitu?
NBS vyžaduje, aby banka overila tvoju schopnosť splácať hypotéku aj pri vyššej úrokovej sadzbe. Štandardne sa k aktuálnej sadzbe pripočítavajú 2 percentuálne body. Ak je tvoja sadzba 4 %, banka počíta maximálnu hypotéku pri 6 %. Vyšší stress test = prísnejšie podmienky = nižšia maximálna hypotéka.
Často kladené otázky
Koľko mi banka požičia na hypotéku?
Závisí od čistého príjmu, existujúcich záväzkov, veku a počtu detí. Každé dieťa znižuje bonitu o 130 € mesačne (životné minimum). Spolužiadateľ zdvojnásobí príjem v kalkulácii. Pri čistom príjme 1 800 € bez záväzkov a detí je max hypotéka cca 145 000 € pri sadzbe 4 % a 30-ročnej splatnosti.
Ako zvýšiť svoju bonitu?
Najúčinnejšie: pridaj spolužiadateľa (príjmy sa sčítajú), splať existujúce záväzky (spotrebné úvery, kreditné karty, lízing), predĺž splatnosť na maximum (znižuje mesačnú splátku). Príjem z prenájmu nehnuteľnosti sa započítava z 50 % vo väčšine bánk - určite odporúčame si to preveriť v bankách alebo u finančného poradcu. Koľko ti z hrubej mzdy reálne zostane zistíš v
mzdovej kalkulačke.
Aký vplyv má vek na maximálnu hypotéku?
Od 55 rokov sa maximálna splatnosť skracuje - za každý rok nad 55 sa splatnosť zníži o 2 roky. Kratšia splatnosť znamená vyššiu mesačnú splátku a teda nižšiu maximálnu hypotéku. Pri veku 65 rokov je maximálna splatnosť len 10 rokov.
Čo ak mám existujúce záväzky?
Existujúce splátky (spotrebné úvery, lízing, kreditné karty) sa odpočítajú od maximálnej povolenej splátky. Ak máš splátky 200 € mesačne a tvoj DSTI limit je 910 €, na hypotéku ti zostáva len 710 €. Preto sa pred žiadosťou o hypotéku oplatí splatiť menšie záväzky - každých 100 € uvoľnených splátok zvýši tvoju maximálnu hypotéku o cca 16 000 € (pri stress sadzbe 6 % a splatnosti 30 rokov).
Aký je rozdiel medzi DSTI a DTI limitom?
DSTI (debt-service-to-income) hovorí, že splátky všetkých dlhov nesmú presiahnuť 60 % príjmu po odpočte životného minima. DTI (debt-to-income) limituje celkový dlh na 8-násobok ročného príjmu. Banka aplikuje oba limity súčasne a použije prísnejší.